En del av Norske Boligbyggelag

SAMEIET

KRAGSKOGEN

TERRASSE

Årsberetningen for 2004

Under følger årsberetningen for 2004, uendret i forhold til tidligere publisering.

ÅÅRSBERETNING FOR 2004

1. TILLITSVALGTE

Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært følgende:

STYRET: Valgt:

Leder : Per Olaussen/ Magnus Dokset 2004

Styremedlem : Liv Nørstenes 2004

Styremedlem : Trond Hasund 2004

Styremedlem : Terje Strømmen 2004

Styremedlem : Jan Melvold 2004

Varamedlem : Christine A. Weidenhaijn 2004

Per Olaussen trakk seg som styreleder i desember 2004, og Magnus Dokset ble valgt på ekstraordinært sameiermøte 14.12.04. Per Olaussen har fortsatt som varamedlem til styret.

2. GENERELLE OPPLYSNINGER OM SAMEIET (IKKE SLETT LINJEN UNDER)

TILLITSVALGTE OG ANSATTE

Iht. regnskapsloven §3-3 omfattes sameiet av likestillingsloven, og det oppfordres derfor ved valg til en fordeling etter kjønn i styre, komiteer og utvalg. Følgende redegjørelse er gitt i henhold til dette.

Sameiets styre med varamedlemmer består av 2 kvinner og 5 menn.

Styrets leder er mann.

Boligselskapet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber

et godt arbeidsmiljø.

Selskapet har en ansatt mannlig vaktmester.

Boligselskapet følger likestillingslovens bestemmelser og vil tilstrebe likestilling ved ansettelser og valg.

FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON

Sameiets forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt.

Sameiets revisor er PriceWaterhouseCoopers (PWC).

EIENDOMMEN

Sameiet består av 11 bygninger med til sammen 148 seksjoner.

Sameiets eiendom har gårdsnr. 27 bruksnr. 2239 i Oslo kommune.

Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen.

Sameiet forurenser ikke det ytre miljø utover det som må anses normalt for et boligselskap.

SAMEIETS LÅN

Sameiet har lån i Husbanken (vaktmesterleilighet) og i DNB (fellesgjeld betonglån, som bare gjelder en del av sameierne). Se for øvrig balansen og note i regnskapet.

REHABILITERING

· 1998 - Beising av gavl-vegger og "bakside-fasader". Utskifting av taktekking nr 6, 8, 10,12,14, 4A-B. Rehabilitering betong i garasjen.

· 1999 - Utskifting av taktekking 2A-B, 2C-D, 2E, 4C-D, 16. Nye lysmaster på parkeringsplassen. Oppgradering kabel-TV-anlegget. Oppgradering lekeanlegget. Utbedring vanntilførsel.

· 2000 - Utskifting takplater garasje. Nye stigeledninger el-anlegg i langblokkene. Delvis utskifting stoppekraner.

· 2001 - Nytt vaktmester-/styre-kontor og WC-installasjon i verksted. Varmekabler garasjeinnkjørsel. Skifting lysarmatur i oppgangene. Betong-utbedring fasader og balkonger. Planting hekk mot barnehagen.

· 2002 - Beising utsatte gavl-vegger og bod-vegger. Utbedring avløp fra balkonger.

· 2003 - Hele varmtvannhovedanlegget er utskiftet. Hydroforanlegg (trykkforsterker) er installert slik at samtlige nå skal ha et stabilt trykk og samtidig skal varmtvannet nå frem til hver leilighet raskere. Installasjonen krevde et eget pumpehus som er oppført mellom 2A og 4D. To av garasjeportene har fått ny elektronikk. Badet i vaktmesterleiligheten er totalrenovert. Sameiets hovedstoppekran er utskiftet, i tillegg er det skiftet ut stoppekraner i ti leiligheter. Det er skiftet takduk på de to gjenværende tak over inngangen til nr. 6 og 10., i tillegg inspeksjon og vedlikehold av samtlige tak. Sameiet har gjennomført totalutskifting av hele dørcalling-anlegget. Øverste del av gavlvegg i nr 4A er utskiftet (pga råte).

· 2004 - Sameiets arkiver (herunder bygningstegninger og byggesaker) er ryddet og systematisert i mer hensiktsmessige arkivskap. Det er skiftet låser på kontor, berederrom og verktøybod. Avtale er inngått med OBOS Prosjekt om prosjektering og byggherreansvar for planlagt rehabilitering. Plan- og byggekomité er opprettet. Parkeringsplassens vestside er sikret med sviller. Lysarmatur er skiftet i garasjen.

VAKTMESTER

Sameiets vaktmester har vært Oddgeir Jørgensen. Samarbeidsordningen med Østre Kragskogen fortsetter, slik at vi har gjensidig vikardekning og samarbeider om snøryddingen. Østre disponerer traktor som vi leier. De to vaktmestrene utfører også oppgaver for Nordre.

HMS

Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl. res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar 1997.

Sameiet er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette omfatter blant annet kontrollsystem for og oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplasser samt elektrisk anlegg og elektrisk utstyr hvor fordeling av ansvaret er gitt en slik tolkning: Sameiet er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i fellesarealet til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte boenhet er det styrets plikt å gjøre eier og/eller bruker av den enkelte leilighet oppmerksom på det ansvar som de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrift.

HMS-bok for Sameiet er under utarbeidelse og oppfølging. Styrets varamedlem, Per Olaussen, og vaktmester Oddgeir Jørgensen står for dette arbeidet.

BRANNSIKRINGSUTSTYR

I henhold til forskriftene skal det være installert røykvarslere og brannslokningsapparat eller brannslange i alle leilighetene. Eier/beboer har ansvaret for at utstyret er tilstede og virker. Dersom utstyret er defekt, MÅ EIER/BEBOER SØRGE FOR UTSKIFTING. Eier står ansvarlig overfor sameiet, uansett hvem som bebor leiligheten.

Vaktmesteren hadde i fjor en gjennomgang av brannslukningsapparater og røykvarslere i samtlige leiligheter for å sikre at disse fungerer tilfredsstillende. Et fåtall leiligheter ble anmodet om utskifting av eksisterende utstyr. Seksjonseiere og beboere bør ta en ny sjekk nå!

Mht el-sikkerhet vises til foreslåtte tiltak under sak 5.A).

EL- KRAFT-AVTALE

Sameiet har hatt en tre-årig fastprisavtale med Salten Kraftsamband som utløp i januar 2005. Sameiet er i ferd med å inngå en ny ett-årig fastprisavtale der billigste tilbyder velges. Dette gjelder kun strøm til fellesområdet og ikke privatabonnement for den enkelte leilighet.

TELENOR

Sameiet er fortsatt tilsluttet samarbeidsavtalen mellom Telenor og OBOS Eiendomsforvaltning om rabattordning (storkunderabatt 10%) på fasttelefon og mulighet for abonnementsrabatt på mobiltelefon for den enkelte beboer. Avtalen er igjen trådt i kraft etter at den en tid har vært kjent ugyldig av Teletilsynet.

ANTENNEANLEGG OG TELEFONI

UPC's servicetelefon 02123 er åpen kl. 09.00 - 22.00, lørdag/søndag kl. 12.00-20.00, feil kan også meldes på www.upc.no.

OBOS og UPC har inngått avtale om rabatterte internett- og telefontjenester for den enkelte beboer.

FORSIKRING og skaderisiko

Sameiets eiendommer er fullverdiforsikret i If.. Skadeforsikring AS og polisenummeret er 6875307. Skader (bygningsskade) meldes til vaktmester som besørger skademelding gjennom OBOS Eiendomsforvaltning. Sameiets egenandel på kr. 6.000 pr skadetilfelle dekkes av enten sameiet eller sameier, avhengig av skadens årsak.

Fullverdiforsikring vil si at forsikringsselskapet har ansvar for at sameiet til enhver tid har de riktige forsikringssummer. En forutsetning for dette er at forsikringsselskapet får melding om vesentlige verdiøkninger på bygninger, f.eks. ved rehabilitering og påbygging. Ved totalskade skal erstatningsbeløpet dekke oppføring av ny bygning av samme standard og størrelse.

Forsikringen omfatter også bygningsmessige forandringer som den enkelte seksjonseier gjør inne i boligen. Det er en forutsetning at slike forandringer, spesielt i våtrom, er fagmessig utført av godkjent håndverker, og er byggemeldt når det kreves.

Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre.

Det er viktig å merke seg at visse skadetyper normalt ikke gir forsikringsdekning, for eksempel innsig av vann fra tak, terreng eller balkonger/balkongavløp, eller fra rørføringer, når skaden ikke er plutselig og skyldes manglende vedlikehold eller uaktsomhet.

Ved langvarig fravær fra leiligheten bør leilighetens stoppekraner stenges av. Utette stoppekraner meldes til vaktmesteren. Sameiet har påtatt seg kostnaden for utskifting av utette stoppekraner.

EIENDELER OG GJELD Pr seksjon - OMSETNING OG TAKSTER

Sameierne får som grunnlag for selvangivelsen tilsendt skjema med oppstilling over den enkelte seksjons andel av Sameiets inntekter, utgifter, gjeld og eiendeler.

Ligningsverdien får den enkelte oppgitt på ligningskontoret. Det er fri prisfastsettelse for omsetning av seksjoner. Det finnes ikke takster for seksjonene verken hos styret eller forretningsfører. Så langt forretningsføreren får oppgitt omsetningspriser, blir disse registrert. Forretningsfører kan, på bakgrunn av disse opplysningene, gi antydning om prisnivået for seksjonene. Men prisene vil naturligvis variere med vedlikeholdsstandard og eventuelle utbedringer og, i vårt sameie, tilbygg, pipeinstallasjon m.v.

Endringer i eierforhold og leieforhold skal meldes til forretningsføreren, som gir meldingen videre til styret. Forretningsføreren tar et honorar for eierskifte-registrering. Beboers navn skal alltid være kjent for styret, bl.a. for at vaktmester kan oppdatere navneskilt m.v. Det vises til vedtekter og husordensregler mht sameiers ansvar ved utleie.

Ved salg av seksjon bør forretningsfører og styreleder eller økonomiansvarlig i styret kontaktes for å sikre korrekt informasjon om forholdet til sameiet i salgsoppgaven.

3. STYRETS ARBEID

Styret har i styreperioden mellom årsmøtene hatt 13 styremøter.

Styret har fått 4 utbyggingssaker til behandling, hvorav 1 er ferdigbehandlet og godkjent av Plan- og bygningsetaten. I de øvrige sakene venter styret på eventuell fornyet søknad, etter at styret har informert søkerne om sine forutsetninger for å godkjenne søknaden for videre behandling i Plan- og bygningsetaten. Styret følger den linje at det skal være innhentet godkjenning eller eventuelle merknader fra alle direkte berørte seksjonseiere i sameiet, som del av grunnlaget for at styret ferdigbehandler søknader om utbygging. Med utbygging menes også for eksempel installering av vindu, oppsetting av pipe, innebygging av kjøkkenbalkong, utvidelse av terrasse.

Det er observert rotter i sameiet og i Østre, og kasser med rottegift er satt ut i regi av et saneringsfirma.

Driften av sameiets hjemmeside har ligget nede i 2 styreperioder. Ett av styrets medlemmer har nå i oppgave å søke nødvendig råd og eventuelt revidere opplegget for å sikre gjenopptatt drift av hjemmesiden som en smidig informasjonskanal overfor beboerne og overfor partene ved kjøp og salg av seksjoner. Det er imidlertid klare begrensinger i hva som bør legges ut på hjemmesiden, idet den må betraktes som helt allment tilgjengelig. F. eks. vil det neppe bli aktuelt å legge ut referater og vedtak fra styrets arbeid, idet dette kan berøre for eksempel seksjonseieres personlige forhold eller sameiets forretningsmessige interesser. Derimot bør allmenn informasjon som vedtekter og husordensregler, regnskaper, budsjetter, årsmeldinger og årsmøtereferater, veiledning i byggesaker m.v. være greit tilgjengelig. I tillegg bør vi prøve å få til en løpende informasjon fra styre og vaktmester om aktuelle forhold. Ved gjennomføringen av det planlagte rehabiliteringsprosjektet kan hjemmesiden bli en viktig informasjonskanal.

Sameierne kan for øvrig levere spørsmål, synspunkter og forslag i styrets postkasse utenfor nr 2A, eller på e-post til sam-terr@online.no. Styrets/Sameiets postadresse er Sameiet Kragskogen Terrasse, Olav Aukrusts vei 2A, 0785 Oslo.

Styret forutsetter for øvrig at informasjon gitt på oppslagstavlen i hver oppgang når alle beboere og seksjonseiere. For innkalling til og referat fra sameiermøter benyttes postdistribusjon til sameierne.

Styret har, etter å ha vurdert alternative tilbydere, inngått kontrakt med OBOS Prosjekt om prosjektering og byggherreoppgaver i forbindelse med det planlagte rehabiliteringsprosjektet, se sak 5.A) til sameiermøtet. Styret har hatt ulike utbedrings- og vedlikeholds-tiltak til vurdering som er valgt lagt inn i rehabiliteringsprosjektet eller som forberedelse til dette, jfr sak 5.A).

Styret og vaktmesteren er blitt enige om et tillegg til vaktmesterens arbeidsavtale, som innebærer at vaktmesteren også i normalarbeidstiden kan utføre privat arbeid for beboere/seksjonseiere, basert på avspaseringsordning og føring av loggbok. Slikt arbeid skal baseres på direkte avtale mellom vaktmesteren og vedkommende beboer/seksjonseier, og sameiet er ikke part i avtalen.

For øvrig vises til punktene under avsnittet "Rehabilitering".

4. REGNSKAPET FOR 2004

Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet for 2004 og er overført til balansen under konto for egenkapital.

Driftsresultatet for året 2004 er et overskudd på kr 644 468,-.

Driftsinntektene i 2004 var totalt kr 3 489 668,-. Det er en økning av inntektene i forhold til budsjettet for år 2004 på kr 20 968,-. Den viktigste årsaken til avviket er en reduksjon i utestående leiekostnader.

Driftskostnadene i 2004 var totalt kr 2 874 121,-. Det er en reduksjon av utgiftene i forhold til budsjettet for år 2004 på kr 66 579,-. De viktigste utgiftspostene med avvik fra budsjettet er:

- Drift og vedlikehold ble budsjettert med kr 383 000,-, mens regnskapet viser

kr 467 043,-. Posten synes underbudsjettert i 2004, bl.a. fordi VVS-tiltak gjennomført i foregående styreperiode delvis ble kostnadsført i 2004 (bl.a. nytt pumpehus). Det har dessuten vært en del lekkasje- og rør-problemer i taket i garasjen. Erfaringsmessig ligger kostnaden for drift og vedlikehold på ca 500.000 pr år, også fordi kabel-tv-leien blir utgiftsført her med ca kr 150.000 pr år. I 2004 var det dessuten en ekstraregning fra UPC på ca kr 38.000 på grunn av skifte i kanalprogram.

- Energi ble budsjettert med kr 480 000,-, mens regnskapet viser

kr 395 399,-. Hovedårsaken til avviket er antagelig lavere forbruk enn forventet, pga mild vinter. Vi har i tre år hatt relativt gunstige energipriser pga en treårig fastprisavtale, mens nettleiekostnaden har økt.

Revisors honorar for regnskapsåret 2004 er for revidering av selskapets regnskap og formuesforvaltning. Revisjonshonoraret fremkommer som egen post i resultatregnskapet.

Forutsetning om fortsatt drift er tilstede, og årsregnskapet for 2004 er satt opp under denne forutsetning. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.04 som påvirker

regnskapet i vesentlig grad.

Forøvrig vises til de enkelte tallene i regnskapet og den regnskapsmessige oversikt som fremkommer under noter til regnskapet.

5. KOSTNADSUTVIKLING

RENTER

Rentesatsene i OBOS Eiendomsforvaltning AS pr. den 31.12.2004:

Særvilkårskonto (inntil 8 uttak pr. år) 2,00 % p.a.

Negativ kasse (overtrekk) 1,50 % pr. mnd.

STRØMPRISENE

Den totale strømprisen til en forbruker består av tre komponenter:

· Kraftpris som dekker kostnadene ved å produsere og selge den elektriske kraften (som betales til kraftleverandør), og som utgjør ca. 41% av total strømpris. Her kan det velges blant konkurrerende leverandører, og ulike avtaletyper. Styret finner det denne gangen best å gå for en ett-årig fastprisavtale.

· Nettleie for transport av den elektriske kraften (som betales til nettselskapet), og som utgjør ca. 29% av total strømpris. Dette er en regulert monopol-leveranse.

· Statlige avgifter dvs. forbrukeravgift, avgift til Energifondet og merverdiavgift, som
utgjør ca. 30% av total strømpris.

FORSIKRING

Det vil bli en generell økning av forsikringspremien i 2005 på ca. 2 %.

Boligselskapets forsikringspremie blir i tillegg regulert ut fra skadefrekvens

og skadeforebyggende tiltak.

Boligselskapets forsikringspremie for 2005 er redusert med ca. 11 %, etter at vi fram til 2004 har hatt kraftige økninger år for år.

KOMMUNALE AVGIFTER

Vann og avløpsavgiften øker med 7,9 % fra 2004 til 2005.

Ingen økning i renovasjonsavgiften.

MERVERDIAVGIFTEN

Denne øker til 25% fra 1. januar 2005.

ØVRIGE KOSTNADER

Når det gjelder de øvrige kostnadene i budsjettet, har styret regnet med en generell prisstigning.

6. INNTEKTS- OG KOSTNADSOVERSLAG FOR ÅR 2005

Styret har satt opp en oversikt over forventede inntekter og utgifter i år 2005. Det er viktig å merke seg at det planlagte rehabiliteringsprosjektet (se sak 5.A)) ikke er lagt inn i budsjettet. Det er da også forutsatt særskilt finansiering for dette prosjektet.

Budsjett-tallene er vist som egen kolonne ved siden av resultatregnskapet. (Budsjett 2005.)

Det er ikke forutsatt endringer i nåværende husleie (andel fellesutgifter), men rehabiliteringsprosjektet forutsetter innhenting av et betydelig finansieringsbidrag, alternativt en betydelig økning i andel fellesutgifter for de som ikke velger å betale finansieringsbidraget. Sannsynlig iverksettelsestidspunkt er 1. juli 2005. Se nærmere om dette under sak 5.A).

Oversikten gir et forventet årsresultat på kr 625 000, når rehabiliteringsprosjektets budsjett holdes utenfor.

Dette gir i så fall en økning av sameiets likviditetsreserve utover den kapital som hentes inn til prosjektet. Sameiets likviditetsreserve vil dermed ha kommet opp i ca kr 2.5 mill i løpet av 2005, dersom budsjettet går som forutsatt. Det vil bli laget en finansieringsplan for rehabiliteringsprosjektet når tilbud foreligger, som gir fullfinansiering av total tilbudssum og de alternativer som Sameiermøtet vedtar. Imidlertid vil en del beslektede tiltak bli holdt utenfor selve rehabiliteringsprosjektet. Videre er mengder til utførelse meget usikre ved oppstart av prosjektet. Derfor ønsker ikke styret å forutsette bruk av likviditetsreserven ved oppstart av prosjektet, men å holde denne i reserve for å dekke kostnader som eventuelt ikke får plass innenfor den finansieringsramme som sameiernes finansieringsbidrag vil gi.

I oversikten er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran.

Forøvrig vises til de enkelte tallene i oversikten.

Oslo, 7.4. 2005

Styret i Sameiet Kragskogen Terrasse

Magnus Dokset Jan Melvold Liv Nørstenes

Trond K Hasund Terje Strømmen

Sist oppdatert: 24.06.08