SAMEIET
KRAGSKOGEN
TERRASSE
 |
| En del av Norske Boligbyggelag |
Hjem: Regelverk
Tilbake
Tilbake
Vedtekter for sameiet
VEDTEKTER
FOR
SAMEIET KRAGSKOGEN TERRASSE
Organisasjonsnummer 984 852 266
Vedtatt på konstituerende sameiermøte 4. februar 1985 med endringer i:
Sameiermøte 27. april 1993; § 6, 1. ledd
Sameiermøte 28. april 1998; tilpasset ny lov om eierseksjoner
Sameiermøte 12. april 2000; § 7
Sameiermøte 11. april 2002; § 2, 2. ledd
Sameiermøte 3. april 2003; § 7, 3. ledd
Sameiermøte 21. april 2005; § 8, 3. ledd.
Sameiermøte 26. april 2007; § 2, siste ledd, § 6, 1. ledd og § 8, 3.-8. ledd.
Sameiermøte 21. april 2010; § 5 d, annet ledd pkt. 5.
§ 1 NAVN OG FORMÅL
Sameiets navn er Sameiet Kragskogen Terrasse med forretningskontor i Oslo. Sameiet er en direkte fortsettelse av Borettslaget Kragskogen Terrasse A/L.
Sameiets formål er ivaretakelse av alle fellesfunksjoner vedrørende de 148 eierseksjoner under adresse Olav Aukrusts vei 2 A-F, 4 A-D, 6, 8, 10, 12, 14 og 16, gnr. 27, bnr. 2239 i Oslo.
Sameiet skal ikke ha eget økonomisk formål.
§ 2 DISPOSISJONSRETT
Den enkelte sameier skal fritt kunne disponere over sin seksjon ved salg, bortleie og pantsettelse. Ved salg og bortleie skal dog melding sendes styret på forhånd. Meldingen skal inneholde ny adresse til selger/utleier. Styret kan gripe inn og nekte bortleie ved gjentagende korttidsutleie. Slik nektelse kan bare foretas når det foreligger saklig grunn til det.
Bortleie skal dog bare kunne foretas i ett ledd, slik at avtaleparter i leieforholdet er sameier og beboer, uten mellomledd. Styret kan gi dispensasjon dersom det foreligger særlige grunner for fremleie.
Sameierne har ikke forkjøpsrett til seksjoner som måtte bli solgt eller overdratt på annen måte.
Garasjeanlegg eies av sameiet. Rett til å disponere garasjeplass skal tilligge de personer/leiligheter som disponerte disse ved overgang fra borettslag til sameie. Det føres egen protokoll over hvem som disponerer de enkelte garasjeplasser.
Leierett til garasjeplass kan fritt overdras eller fremleies til sameiere i Kragskogen Terrasse. Ved overdragelse eller fremleie av garasjeplass skal melding sendes styret, jfr. § 2, 1. ledd, 2. og 3. setning.
For bod uten inngang fra leiligheten gjelder § 2, 3. ledd tilsvarende. Disposisjonsrett til slike boder kan ikke skilles fra bruksrett til leilighet uten styrets samtykke.
For pipe godkjent av styret er det disposisjonsrett for sameieren(e) som har oppført denne tilsvarende det som er beskrevet i denne § og § 3.
Den som har disposisjonsrett til pipe, har selv ansvaret for vedlikehold og brannsikring av pipen, herunder tilknytning av ildsted. Styret kan gi pålegg om tiltak ved manglende vedlikehold eller brannsikring. Om dette ikke utføres av den disposisjonsberettigede, kan styret besørge det utført for dennes regning.
For seksjon som er utbygd, og hvor sameieren har inngått særskilt bruksavtale med sameiet, er det disposisjonsrett for det utbygde areal tilsvarende det som er beskrevet i denne § og i § 3.
§ 3 BENYTTELSE OG HUSORDEN
Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.
Bruksenheten må ikke benyttes på en slik måte at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av andre seksjoner.
Fellesanleggene må ikke benyttes slik at andre berettigede unødig eller urimelig hindres eller hemmes i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt.
Den enkelte sameier skal holde bruksenheten forsvarlig ved like slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne.
Den enkelte sameier har et medansvar for at fellesarealer holdes forsvarlig ved like. Feil og mangler som den enkelte sameier ikke kan rette opp selv, skal meldes til vaktmesteren.
Ledninger, rør og liknende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene.
Enhver sameier plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende husordensregler og plikter ved bortleie av leilighet eller garasje å gjøre leietaker kjent med disse.
Bestemmelsene ovenfor om bruksenheter gjelder tilsvarende for garasjeplasser, boder, utbygd areal og piper.
§ 4 MISLIGHOLD
Hvis en sameier misligholder sine forpliktelser overfor de øvrige sameiere, kan vedkommende etter nærmere bestemmelser i § 26 og § 27 i lov om eierseksjoner pålegges å flytte og å selge seksjonen. Garasjeleieforhold og disposisjonsretter til bod, utbygd areal og pipe opphører samtidig. Til omkostninger sameiet måtte ha i denne forbindelse samt til dekning av eventuell udekket andel av fellesomkostninger m.v. kan sameiet, i tillegg til den panterett som følger direkte av loven, benytte seg av den i oppdelingsbegjæringen forbeholdte panterett, stor kr 10.000,-, med prioritet etter 85 % av den til enhver tid gjeldende lånetakst.
§ 5 SAMEIERMØTE
a) Deltakelse i sameiermøter
Sameiermøtet er sameiets øverste organ.
Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale- og stemmerett.
Styreleder og forretningsfører har plikt til å være tilstede på sameiermøtet med mindre det er åpenbart unødvendig eller at det foreligger gyldig forfall.
Styremedlemmer, revisor, et husstandsmedlem fra hver seksjon og leier av seksjon har rett til å være tilstede og uttale seg.
b) Innkalling til ordinære sameiermøter (årsmøter)
Ordinært sameiermøte (årsmøte) holdes hvert år innen utgangen av april måned. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.
Styret innkaller skriftlig til årsmøtet med varsel på minst 8 og høyst 20 dager. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet samt dagsorden. Med innkallingen skal også følge styrets årsrapport med revidert regnskap.
Innkallingen skal bestemt angi de saker som skal behandles i sameiermøtet. Skal et forslag, som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall, kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.
Saker som en sameier ønsker behandlet i det ordinære sameiermøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det før fristen etter punkt b), 1. ledd.
Sameiermøtet skal behandle saker angitt i innkallingen til møtet.
Sameiermøtet kan bare treffe beslutning om saker som er angitt i innkallingen til møtet i samsvar med punkt b), 3. ledd. At saken ikke er nevnt i innkallingen, er likevel ikke til hinder for at det besluttes innkalt nytt sameiermøte til avgjørelse av forslag som er fremsatt i møtet.
c) Innkalling til ekstraordinære sameiermøter
Ekstraordinært sameiermøte holdes når styret finner det nødvendig eller når minst en tiendedel av sameierne skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret innkaller skriftlig til ekstraordinære sameiermøter med minst 3 og høyst 20 dagers varsel. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet og de saker som vil bli behandlet. Punkt b), 3. ledd gjelder tilsvarende.
d) Om sameiermøtet
I sameiermøtet har sameierne stemmerett med én stemme for hver seksjon de eier. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte med mindre det fremgår at annet er ment. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake.
Det ordinære sameiermøtet skal:
1. behandle årsrapport fra styret
2. behandle og godkjenne årsregnskapet
3. behandle og godkjenne budsjettet (dersom ikke budsjettet er behandlet i ekstraordinært sameiermøte)
4. behandle andre saker nevnt i innkallingen og som oppfyller kravene i punkt b)
5. foreta valg av styre med varamedlemmer, samt valg av revisor når dette er påkrevet i hht. eierseksjonsloven.
Det ekstraordinære sameiermøtet kan bare treffe beslutning om saker som er angitt i innkallingen til møtet i samsvar med punkt b), 3. ledd.
Sameiermøte ledes av styreleder. Hvis denne ikke er til stede, velger sameiermøtet en møteleder blant de tilstedeværende sameiere.
Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som treffes av sameiermøtet. Protokollen skal underskrives av møtelederen og minst én av de tilstedeværende sameiere valgt av sameiermøtet. Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for sameierne.
e) Sameiermøtets beslutningsmyndighet
Med de unntak som følger av annet og tredje ledd i dette punkt eller av lov om eierseksjoner, treffes alle beslutninger med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Ved opptelling av stemmer anses blanke stemmer som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning.
Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om:
1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,
2. omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter,
3. vedtektsendringer (dersom ikke lov om eierseksjoner i det konkrete tilfelle stiller strengere krav),
4. salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap,
5. at den enkelte sameier i rimelig utstrekning må gi panterett i sin seksjon for sine økonomiske forpliktelser overfor sameiet (ut over det som fremgår av lov om eierseksjoner[1][1]),
6. at erverver av seksjon og leietaker av bruksenhet må godkjennes av styret. Er slikt vedtak gjort, kan godkjenning i det enkelte tilfelle bare nektes når det foreligger saklig grunn til det,
7. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,
8. samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller omvendt,
9. samtykke til reseksjonering som nevnt i lov om eierseksjoner § 12, 2. ledd, annet punktum,
10. tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene.
Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere.
f) Ugildhet
Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemning om avtale med seg selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar. Det samme gjelder for avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter lov om eierseksjoner § 26 og § 27.
§ 6 STYRET
a) Styret
Styret skal bestå av 4 medlemmer og 2 varamedlemmer. Ett av medlemmene skal være leder.
Styret velges av sameiermøtet blant sameierne og husstandsmedlemmer. Styreleder velges særskilt. Styret kan selv utpeke en nestleder.
Styremedlem og -leder tjenestegjør i ett år. Tjenestetiden opphører ved avslutningen av det ordinære sameiermøtet i det år tjenestetiden utløper.
b) Innkalling til styremøter
Det innkalles til styremøter av styrelederen så ofte som det trengs, eller når ett styremedlem eller forretningsfører forlanger det.
Innkallingen skal angi tid og sted for møtet og de saker som vil bli behandlet.
c) Styremøter
Styremøtet ledes av lederen. Dersom vedkommende har forfall og det ikke er valgt noen nestleder, velger styret en møteleder.
Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Den skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmer.
d) Styrets beslutningsmyndighet m.v.
Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret har å treffe alle bestemmelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.
Det hører under styret å ansette, si opp og avskjedige forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn og føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter. Ansettelsen kan bare skje på oppsigelse med en oppsigelsesfrist som ikke må overstige seks måneder.
Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av alle medlemmene er tilstede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene.
e) Representasjon
Styret representerer sameierne og forplikter dem med sin underskrift i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, herunder gjennomføringen av vedtak truffet av sameiermøtet eller styret og rettigheter og plikter som angår fellesareal og fast eiendom for øvrig.
I saker som gjelder vanlig forvaltning og vedlikehold, kan forretningsføreren representere sameierne på samme måte som styret.
Styrelederen kan saksøke og saksøkes med bindende virkning for alle sameierne i saker som nevnt i første ledd, første punktum.
Har styret, styremedlemmer eller forretningsfører overskredet sin myndighet, er disposisjonen ikke bindende for sameierne, dersom sameierne godtgjør at medkontrahenten innså eller burde innse at myndigheten ble overskredet, og det derfor ville stride mot redelighet å gjøre disposisjonen gjeldende.
f) Ugildhet for styremedlem og forretningsfører
Et styremedlem må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. Det samme gjelder for forretningsføreren.
g) Regnskap og revisjon
Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskapet skal revideres av revisor valgt av sameiermøtet.
§ 7 KRAV TIL OPPGANGSVISE BESLUTNINGER
Beslutninger for en oppgang om tiltak for trapperom, fellesboder og inngangspartier kan fattes med bindende virkning med 2/3 dels flertall. For at en slik beslutning skal være gyldig, er det påkrevet at alle seksjonseierne i oppgangen er gitt anledning til å stemme. Dersom en seksjonseier ikke avgir stemme, skal denne betraktes å være imot forslaget.
Enhver beboer i oppgangen kan klage eventuelle beslutninger til styret. Dette må skje senest 14 dager etter at beslutningen ble kjent, og klagen må skje skriftlig. Styret vil behandle slike klager ved neste styremøte.
Dersom et vedtak om tiltak ikke har oppnådd tilstrekkelig flertall, kan mindretallet anke avgjørelsen til styret, som kan pålegge oppgangen å gjennomføre den foreslåtte oppussing, dersom styret finner det nødvendig for å ivareta sameiets standard og fellesverdier.
I spesielle situasjoner kan seksjonseiere søke styret om at sameiet forskutterer beboers kostnader ved et tiltak i oppgangen. Tilbakebetaling vil da skje over ett år med start 1. januar det påfølgende år. Det beregnes en rente som for tiden er 10 %, samt et administrasjonsgebyr på kr. 200,-.
§ 8 FELLESUTGIFTER
Eiendommens fellesutgifter skal fordeles på de enkelte sameiere i henhold til sameierbrøken, dog slik at det betales et særskilt beløp pr. måned for hver garasjeplass. Sistnevnte beløp kan justeres i samme forhold som økningen i fellesutgifter.
Styret fastsetter á kontobeløp som skal gå til dekning av andelen av fellesutgifter og andre utgifter nevnt i første ledd og som skal innbetales til forretningsføreren forskuddsvis den 1. i hver måned. Ved forsinket betaling påløper morarente samt et gebyr som fastsettes av styret.
For sameiere med bruksavtaler som nevnt i § 2, siste ledd, gjelder at i henhold til (i) dom i Oslo byrett/ tingrett 17. juli 1989 vedrørende sameiet og (ii) bestemmelsen i lov om eierseksjoner om fordeling av kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, men hvor særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet, så skal disse betale:
a) Enhver økning i eiendomsskatt, kommunale avgifter og forsikring som deres tilbygg medfører, samt kr 2 pr. kvadratmeter tilbyggsareal til dekning av andel av vaktmestertjenester og fellesadministrasjon. Dette innkreves og reguleres på samme måte som fellesutgifter fordelt i henhold til sameierbrøken.
b) Andre faktiske særkostnader som deres tilbygg medfører, så som vedlikehold og reparasjoner, og kostnader til administrasjon, mellomfinansiering og fakturering for vedlikehold og reparasjoner.
Den som har disposisjonsrett til pipe, skal betale et månedlig beløp for å dekke avgift til Brann- og feiervesenet for feiing og tilsyn av pipen, vaktmesters oppfølging av dette, samt forsikringskostnader. Dette settes til et fast månedlig beløp pr. pipetilknytning, som innkreves og reguleres på samme måte som fellesutgifter fordelt i henhold til sameierbrøken.
Utskifting av vinduer og balkong-/terrassedører besluttes, gjennomføres og bekostes av den enkelte seksjonseier.
Oppussing av oppganger besluttes og gjennomføres i henhold til § 7. Arbeidet utføres / bekostes av oppgangens seksjonseiere, mens sameiet bekoster materialene..
I de tilfeller et vedlikeholdsprosjekt ikke kan finansieres med sameiets egne midler, kan sameiermøtet beslutte at sameierne skal innbetale et særskilt kontantbeløp for å finansiere deres andel av prosjektet fordelt etter sameierbrøken. Dersom en sameier ikke finansierer eget vedlikeholdsbidrag, opptar sameiet tilsvarende i lån og regner om bidraget til en månedlig annuitet over et bestemt tidsrom. Det legges til grunn en fast rente som svarer til lånerenten i bank for usikret fastrentelån over samme tidsrom, med tillegg av bankgebyr og et rimelig administrasjonshonorar til sameiet. Den beregnede månedsvise faste annuitet legges til vedkommende sameiers andel av fellesutgiftene over tidsrommet og skal innbetales til forretningsføreren forskuddsvis den 1. i hver måned. Annuiteten hefter som en forpliktelse på seksjonen på linje med øvrige fellesutgifter og følger seksjonen ved overdragelse. Sameiets panterett omtalt i § 4 omfatter forfalte ubetalte annuiteter.
Styreleder og de øvrige styremedlemmer skal ha en rimelig godtgjørelse for sitt arbeid. Denne fastsettes av sameiermøtet.
§ 9 GENERELT
For øvrig gjelder lov om eierseksjoner av 27. mai 1997 så langt loven ikke uttrykkelig og lovlig er fraveket i disse vedtekter.
Kontaktinformasjon